Eduardo Darius · Darius Ventures
Representante de administradoras de consórcio autorizadas e fiscalizadas pelo Banco Central, sob a Lei 11.795/2008
Para morar ou para investir, todo imóvel no seu nome vira patrimônio. Aqui na Darius Ventures, a gente monta a estratégia de aquisição com consórcio e coloca a conta na mesa desde o primeiro dia.
As simulações reais estão logo abaixo, com os valores na tela, antes de você falar com qualquer pessoa.
Se algum destes pensamentos já passou pela sua cabeça, você está no lugar certo.
Eu ganho bem, mas parece que o patrimônio nunca cresce na mesma proporção.
Tem gente que ganha menos que eu e já tem imóvel, investimento, patrimônio.
Será que estou fazendo meu dinheiro trabalhar, ou só correndo atrás de ganhar mais?
Quero comprar alguma coisa que faça sentido, mas não quero sair financiando qualquer coisa.
E se eu continuar assim e chegar aos 50 sem patrimônio relevante?
Eu precisava ter começado a pensar nisso muito antes.
O problema quase nunca é falta de renda. É falta de um plano de longo prazo, somada à pressa de resolver hoje o que só se constrói com método.
E quem te disser que é, está te vendendo mal.
Consórcio é um instrumento de aquisição. Ele não rende, não paga dividendo e não tem rentabilidade. O que ele faz é te colocar dentro de um ativo sem pagar juros, e com poder de compra à vista na hora da negociação.
O imóvel. Ele é o ativo: valoriza, pode gerar aluguel e fica no seu nome.
É o caminho mais barato até esse ativo, porque troca juros por taxa de administração diluída.
A diferença entre pagar juros ao banco por 20 anos e pagar taxa de administração é exatamente o que sobra para o seu patrimônio em vez de ir para o balanço de outra pessoa.
Duas ideias que mudam o que o consórcio significa dentro de um planejamento patrimonial. Nenhuma das duas depende de sorte.
Em vez de esperar anos juntando o valor de um imóvel, você entra no plano e vai construindo o direito àquele crédito, enquanto o dinheiro que sobra continua trabalhando em outro lugar. Na contemplação, você compra à vista e negocia como quem paga na hora.
Quem faz isso de forma planejada costuma trabalhar com mais de uma cota, em prazos diferentes, para ter ativos entrando em momentos distintos em vez de um só lá na frente.
A ideia é que o próprio ativo ajude a pagar a conta: o imóvel contemplado é alugado, e a receita do aluguel cobre parte ou toda a parcela que ainda falta. Quando isso acontece, o patrimônio cresce sem pesar no orçamento do mês.
Se cobre tudo ou só uma parte depende do imóvel, da região e do valor de aluguel praticado ali. Não existe resposta genérica. Essa conta a gente faz com os seus números antes de você decidir qualquer coisa.
As duas dependem de escolher o crédito certo, o prazo certo e a hora certa de dar lance. É exatamente esse o trabalho da reunião.
Valores de tabela vigente de administradora autorizada pelo Banco Central. Nenhum número aqui é estimativa, e você não precisa preencher nada para ver.
R$ 220.000
240 meses
200 meses
R$ 300.000
240 meses
200 meses
R$ 400.000
240 meses
200 meses
R$ 600.000
240 meses
200 meses
R$ 800.000
2 cartas de R$ 400 mil
240 meses
200 meses
R$ 1 milhão
2 cartas de R$ 500 mil
240 meses
200 meses
No plano Mais por Menos 50%, você paga 50% a menos do crédito até ser contemplado. O que deixou de pagar não é desconto: fica acumulado e, depois da contemplação, é dividido pelas parcelas que faltam. A parcela sobe nessa hora.
É um plano bom para quem espera fôlego maior lá na frente, e ruim para quem só cabe no valor reduzido. Na reunião a gente calcula qual faz sentido para o seu caso, e existe também a versão de 25%.
A 1ª parcela inclui a taxa antecipada de 1% do crédito e pode ser dividida em até 3x no cartão. Os créditos de R$ 800 mil e R$ 1 milhão são a soma de duas cartas, com duas parcelas somadas. Os valores são corrigidos anualmente pelo INCC, no mês de aniversário da cota. Seguro de vida é opcional e não está incluído nos valores acima.
Toda página de consórcio diz “sem juros”. Quase nenhuma mostra quanto você paga no total. Aqui está.
Crédito de R$ 400 mil em 240 meses
Nenhum centavo disso é juro. A diferença é a taxa de administração, o fundo de reserva e a taxa antecipada, todas abertas linha a linha na reunião. Valores de hoje: parcela e carta são corrigidas anualmente pelo INCC, o mesmo índice que corrige o preço do imóvel.
Agora peça ao seu banco a simulação de um financiamento de R$ 400 mil em 20 anos e olhe o total, não a parcela. A diferença entre os dois números é o que fica com você em vez de ir para o banco.
Um grupo de pessoas junta dinheiro todo mês para comprar a mesma coisa: um imóvel. Todo mês o grupo se reúne em assembleia e alguém é contemplado: recebe a carta de crédito e compra o bem à vista, com poder de negociação de quem paga na hora.
Você continua pagando as parcelas até o fim, como todo mundo. A diferença para um financiamento é que não existe juros: o custo é a taxa de administração, diluída ao longo do plano. É por isso que a parcela é menor, e é por isso que existe a espera.
Tudo isso é regulado pelo Banco Central, pela Lei 11.795/2008 e pela Resolução BCB 285/2023.
Qual bem, qual valor de crédito e qual parcela cabe hoje. É aqui que a gente escolhe o plano e o prazo.
A primeira parcela é maior, porque inclui a taxa antecipada, e pode ser dividida no cartão. Da segunda em diante, a mensalidade é a sua contribuição para o fundo do grupo.
Todo mês o grupo se reúne. Você concorre por sorteio e pode ofertar lance para tentar antecipar.
Recebe a carta de crédito e negocia como comprador à vista. E segue pagando as parcelas restantes.
A resposta honesta é: ninguém pode te dizer. E quem disser está mentindo ou cometendo crime.
A contemplação acontece só de duas formas, e as duas são na assembleia. Por sorteio, onde todos concorrem em igualdade. Ou por lance, que é você oferecer antecipar uma parte do plano para passar na frente.
O sorteio. Uma cota por assembleia, todos com a mesma chance. Não existe estratégia que mude isso.
O lance. Existe lance livre e lance fixo, e no plano de imóvel dá para embutir até 25% do próprio crédito no lance, ou usar o FGTS para abater.
É por isso que consórcio é para quem planeja, não para quem tem pressa. Se o bem precisa estar na sua mão em 60 dias, eu vou te dizer para não fazer.
Manda uma mensagem dizendo o objetivo que você tem em mente. O resto é assim:
Sem compromisso e sem custo.
Não. Consórcio é um instrumento de aquisição: ele não rende e não paga dividendo. Quem constrói patrimônio é o imóvel que você compra com a carta de crédito. O papel do consórcio é ser o caminho mais barato até esse ativo, porque troca juros por taxa de administração diluída.
Pode. A carta de crédito serve para a compra do imóvel: novo, usado, terreno ou construção, conforme as regras do grupo e a análise da administradora. O que você faz com o imóvel depois é decisão sua.
Sim, e é uma das estratégias mais usadas por quem pensa em patrimônio: cotas em prazos ou grupos diferentes aumentam suas chances de contemplação ao longo do tempo. O desenho certo depende da sua capacidade de parcela, e é exatamente o tipo de coisa que a gente monta na reunião.
Não. O que existe é a taxa de administração da administradora, diluída ao longo do plano, e o fundo de reserva. Não há juros compostos como em um financiamento. Os valores exatos de cada plano eu te passo na simulação.
Não existe data. A contemplação acontece por sorteio ou por lance, nas assembleias mensais. Qualquer pessoa que prometer um prazo de contemplação está cometendo uma irregularidade, e é o sinal mais comum de golpe no setor.
No plano Mais por Menos, você paga uma parte menor do crédito até ser contemplado. O valor que deixou de pagar fica acumulado e, na contemplação, é dividido pelas parcelas restantes, e por isso a parcela sobe nesse momento. Não é desconto, é adiamento. Existe nas versões de 25% e de 50%.
Tem um valor inicial, sim. A primeira parcela é maior que as demais porque inclui a taxa antecipada de 1% do crédito. Ela pode ser dividida em até 3x no cartão de crédito, e existem tabelas em que essa taxa é diluída nas 12 primeiras parcelas em vez de concentrada na primeira.
É poder usar uma parte do próprio crédito para pagar o lance, em vez de tirar do bolso. No plano de imóvel, até 25% do crédito, conforme a disponibilidade do grupo. Na prática, aumenta sua chance de antecipar a contemplação sem desembolso extra.
No consórcio de imóvel, sim. O saldo do FGTS pode ser usado para abater o valor do lance ofertado, seguindo as regras vigentes da Caixa e mediante a documentação exigida.
Sim, há correção anual. No consórcio de imóvel a correção segue o INCC, aplicada no mês de aniversário da cota. Isso mantém o poder de compra da carta acompanhando o preço do imóvel, o que joga a favor de quem pensa em patrimônio.
Você pode sair. A devolução dos valores segue as regras do contrato e da Lei 11.795/2008. Normalmente ocorre após o encerramento do grupo, com os descontos previstos em contrato. É um dos pontos que eu faço questão de explicar em detalhe antes de qualquer assinatura.
Não. O Banco Central não autoriza a venda de cotas contempladas ou com data certa de contemplação, e esse é o formato mais usado em golpes no setor. Se alguém te oferecer isso, desconfie.
Só trabalho com administradoras autorizadas e fiscalizadas pelo Banco Central, e você pode conferir qualquer uma delas no site do BCB antes de assinar. Todo pagamento é feito em boleto emitido em nome da administradora. Nunca faça pagamento direto a uma pessoa física, em nenhuma hipótese. Nem a mim.
Se a sua pergunta não estava aí em cima, manda no WhatsApp. Respondo mesmo que a resposta seja “no seu caso, consórcio não vale a pena”.
E um lembrete honesto: o grupo só começa a contar quando você entra, e o valor da carta acompanha o INCC todo ano. Esperar não congela o preço do imóvel. Só adia o começo.
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